各县（区）住建局，高新区建设管理部，人民银行各县支行，各县银保监管组，各商业银行，公积金管理中心，各房地产开发企业：
为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，根据《山西省商品房预售资金监管办法》，结合我市实际，制定了《阳泉市商品房预售资金监管实施细则》，现予以印发，请遵照执行。
阳泉市住房和城乡建设局
中国人民银行阳泉市中心支行
中国银保监会阳泉监管分局
2022年11月2日
阳泉市商品房预售资金监管实施细则
第一章 总则
第一条 为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，根据《山西省商品房预售资金监管办法》，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 凡在本市行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，适用本实施细则。
第三条 本实施细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
第四条 市住房和城乡建设局负责指导和监督全市商品房预售资金监管工作，具体负责城区、矿区、郊区范围内商品房预售资金监管工作；平定县、盂县、高新区住房城乡建设部门具体负责本行政区域内商品房预售资金监管工作（市、县、高新区住房城乡建设部门以下简称“监管部门”）。监管部门的主要职责是：
（一）受理商品房预售资金使用计划备案；
（二）监督管理预售资金的收存和使用；
（三）受理商品房预售资金收存、使用过程中违法违规行为
的投诉；
（四）与人民银行、银保监部门建立商品房预售资金监管协调机制，共同做好商品房预售资金监管工作；
（五）办理商品房预售资金监管其他有关工作。
人民银行市、县分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。市、县银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第五条 商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。监管期限自房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始，至完成不动产首次登记后止。其中，全装修商品住房需按合同约定交房3个月后方可终止。
第六条 监管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统，会同人民银行、银保监等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。
第二章 监管银行及账户
第七条 监管部门应当会同人民银行、银保监部门综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管部门应当与中标银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，并将监管银行名录在监管部门门户网站予以公示。
监管部门应当对监管银行名录实施动态调整，原则上以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责以及无法承担预售资金监管工作的银行。
第八条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一证一户”的原则，在监管部门确定的监管银行名录中选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”)，并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。
第九条 批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象。监管账户应以预售项目（幢、栋）为基本单位设立，一个预售项目只能设立一个监管账户，该账户不得支取现金。监管账户名称必须为基本账户名称+预售项目名称+楼栋号，预留签章要与监管账户名称一致。监管账户中每笔预售资金入账应载明对应房号、买受人，保证每套房预售资金入账可查。
第十条 监管部门、监管银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”）。监管协议应明确各方权利、义务和责任，明确预售资金收存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。
第十一条
预售资金监管计划应包括以下内容：
（一）项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；
（二）项目用款计划；
（三）监管银行、账户名称、账号；
（四）其他需要说明的情况。
房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管银行、账户名称、账号等信息在商品房销售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示，并公布投诉电话，同时将以上信息告知相关办理按揭贷款（或住房公积金贷款）的商业银行或住房公积金管理机构，并要求将按揭贷款（或住房公积金贷款）直接存入监管账户。
第十二条 监管账户信息原则上不得变更，但因特殊原因确需变更监管银行、监管账号、开户范围、企业名称、项目名称等相关信息的，应当经监管部门、原监管银行同意后办理相关变更手续。申请监管账户变更，需提交以下材料：
（一）预售资金监管账户变更申请表；
（二）新签订的监管协议；
（三）新监管账户开户证明、印鉴卡片。
监管账户变更后，房地产开发企业、原监管银行须将原监管账户的结余资金全部转入新监管账户，同时告知购房人账户变更情况。变更期间，暂停办理预售资金拨付手续。
第十三条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定，配合监管部门共同做好以下商品房预售资金监管工作，并按照监管项目分别按栋建立商品房预售资金收存、支出台账，加强对商品房预售资金的收存、使用等事项的日常监管：
（一）按照本实施细则要求及时开设和注销商品房预售资金专用账户；
（二）审核房地产开发企业预售资金支取凭证的合法性和有效性，对不符合支取条件的，不予划转预售资金；
（三）对违规挪用预售资金的行为，及时向监管部门通报，协助监管部门核实房地产开发企业在商品房预售资金收存、使用方面的异常行为；
（四）将商品房预售资金专用账户情况及预收款存取相关凭证及时报监管部门和人民银行备案。
第三章 预售资金收存、支取和使用
第十四条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。
房地产开发企业应当在售楼场所设置预售资金监管专用POS机，与购房人签订商品房预售合同后，应当向购房人开具监管账户缴款单。购房人应当凭缴款单，将全部购房价款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户，商业银行和住房公积金管理机构要确保资金直接存入监管账户。
第十五条 房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应在30日内到监管部门办理商品房预售合同备案，监管部门应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。对于未按规定将预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同网签备案。
第十六条 监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。总层数七层及以下的商品房建筑，重点监管资金额度按照项目规划总建筑面积乘以2500元/平方米计算；八层至十三层的，重点监管资金额度按照项目规划总建筑面积乘以2800元/平方米计算；十四层及以上的，重点监管资金额度按照项目规划总建筑面积乘以3000元/平方米计算。全装修交付的商品房项目，应将装修成本纳入重点监管资金范围，且不应低于800元/平方米，并在重点监管资金中单独列项。
重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。
非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。房地产开发企业可按照本实施细则第十七条规定，按节点留足重点监管资金并经监管部门审核后，向监管银行申请支取非重点监管资金，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。
第十七条 使用重点监管资金应当以项目工程进度和资金使用计划为依据，按照地上主体工程达到“三分之一、三分之二、封顶、基本建成、综合竣工验收备案、完成不动产首次登记”6个环节设置资金使用节点。
(一)施工进度达到地上主体工程三分之一以上未达三分之二的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的70%；
(二)施工进度达到地上主体工程三分之二以上主体结构未封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的55%；
(三)施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%；
(四)项目基本建成，房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的20%；
(五)取得项目综合竣工验收备案的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的5%；
(六)完成不动产首次登记并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件的，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。
全装修商品住房装修工程开工前，不得使用装修工程监管资金。装修工程开工后，监管账户留存余额不得低于装修工程监管资金总额的50%；装修工程完工达到合同约定的交房标准后，监管账户留存余额不得低于装修工程监管资金总额的10%，交房3个月后，无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。
第十八条 监管部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。
第十九条 房地产开发企业申请使用重点监管资金，应当按照监管部门确定的拨付节点提出用款申请。申请时需提交以下材料：
（一）企业用款申请表；
（二）工程建设进度相关证明材料及影像资料；
（三）监管账户对账单；
（四）授权委托书及受托人身份证复印件；
（五）房地产开发企业拟向本项目施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的，提供合同、发票及收款单位银行账户；房地产开发企业已提前支付上述单位相关款项的，提供付款证明；
（六）应当提供的其他材料。
第二十条 监管部门在受理房地产开发企业重点监管资金使用申请后，应当进行必要的现场查勘，在3个工作日内完成审核，符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知书》；对不符合使用条件的，监管部门向开发企业出具不予拨付通知书，并以书面方式说明理由。
《商品房预售监管资金拨付通知书》中应当明确资金拨付额度及方向。房地产开发企业按照本实施细则第十九条规定提供付款证明的，应将相应额度的资金拨付至其指定的银行账户；提供拟付款证明的，应将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应等有关单位的银行账户。
第二十一条 监管银行应当在收到《商品房预售监管资金拨付通知书》2个工作日内拨付相应款项。
第二十二条 当预售项目存在重大风险隐患时，监管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。监管银行应当积极予以配合。
第四章 预售资金监管的解除
第二十三条 如监管协议无其他约定的，完成不动产首次登记后，即可申请解除预售资金监管。
第二十四条 房地产开发企业申请解除预售资金监管的，监管部门应当自受理之日起1个工作日内完成审核。对于符合解除监管条件的，由监管部门出具《商品房预售资金监管解除通知书》，监管银行按照《商品房预售资金监管解除通知书》解除资金监管。
第二十五条 房地产开发企业和购房人之间解除商品房预售合同的，应共同到监管部门申请撤销商品房预售合同网签备案，有关部门审核后准予撤销的，出具《商品房预售资金退款通知书》。
监管银行按照《商品房预售资金退款通知书》，将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。
第五章 监督管理
第二十六条 监管部门要认真履行监管责任，做好日常指导和监督工作，建立预售项目巡查制度。
第二十七条 监管银行应当严格按照预售资金三方监管协议，指定专人负责预售资金监管工作，做好监管账户监控，每月与本级监管部门对账，配合监管部门开展预售资金监管执法检查工作。发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付并告知本级监管部门，监管部门要及时做出处理。
人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知监管部门，并严格执行《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号），对监管账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益。
第二十八条 监管银行有下列行为之一的，由监管部门暂停或者终止其监管银行资格，同时通报金融管理部门按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。
（一）与房地产开发企业串通设立虚假资金账户逃避监管的；
（二）未按规定将预售资金存入监管账户的；
（三）未经监管部门同意，擅自拨付或超额拨付预售资金的;
（四）擅自截留、挪用或拖延拨付预售资金的;
（五）其他违反本实施细则或者监管协议的行为。
监管银行未经监管部门同意，擅自拨付预售资金的，应当负责追回，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
第二十九条 按揭贷款银行或住房公积金管理机构未按规定将按揭贷款（或住房公积金贷款）及时足额划入监管账户的，应当负责追回，无法追回的依法承担相应赔偿责任，造成严重后果的，依法追究其法律责任。
第三十条 房地产开发企业有下列情形之一的，监管部门责令其限期整改，并可暂停其监管资金拨付，记入企业信用档案，逾期未改正的可暂停其商品房预售和合同网签备案，造成严重后果的，依法追究其法律责任。
（一）未按规定将商品房预售资金直接全部存入监管账户的；
（二）变相逃避商品房预售资金监管的；
（三）未按规定使用商品房预售资金的;
（四）提供虚假材料申请用款的；
（五）其它违反本实施细则或监管协议的行为。
第三十一条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取以“提供商票”等其它方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由有关部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。
第三十二条 监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十三条 本实施细则自印发之日起施行，有效期5年。在本实施细则印发前已取得预售许可且主体封顶的预售楼栋，经监管部门研究同意，其重点监管资金的留存比例可以按照原政策执行，但执行期最晚不超过2023年6月4日。
附件：附件.doc